최우선변제권

최우선변제권이란 주택임대차보호법에 의하여 임차 주택의 경매 또는 공매할 때에 해당 주택의 낙찰 대금에서 근저당 등 다른 담보물권자보다 우선하여 소액임차인의 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받는 권리를 말합니다. 

소액임차인에 해당하더라도 보증금 전부를 받을 수가 있는 게 아니고 낙찰가격의 1/2범 위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받을 수가 있답니다. 최우선변제권의 성립 요건은 1. 보증금이 소액보증금에 해당하여야 하고 2. 경매개시결정 기입등기 전에 대항력요건(주택 인도와 전입신고)을 갖추어야 하며 3. 배당요구 종기일 이내에  배당 요구신청을 해야 하며 4. 배당요구종기일까지 대항력요건을 유지하고 있어야 합니다. (여기서 확정일자는 최우선 변제 요건에 포함되지 않으니 참고하시면 될 거 같아요)

소액임차인은 1984년 1월 1일부터 최우선변제권을 통해 보호받기 위해 시작했는데 시간이 흐르면서 물가도 상승하고 임대료도 상승하기 시작하자 소액임차인으로 인정되는 보증금의 기준 액수가 상승하기 시작했습니다.

아래는 최우선변제권에 대한 소액임차인의 범위를 볼 수 있는 인터넷등기소 홈페이지 화면입니다. 여기서 우측 빨간색 네모로 표기한 소액임차인의 범위 안내를 클릭하고 들어가시면 됩니다.

 

또는 인터넷등기소 홈페이지에 들어가시면 상단 자료센터를 클릭하시고 나오는 메뉴 중에 소액임차인의 범위 등 안내를 클릭하고 들어가시면 자세하게 나와 있으니 원하시는 지역을 검색할 수 있답니다.

소액임차인에 해당하더라도 보증금 전액을 변제 받는 게 아니고 낙찰 금액의 1/2범 위 내에서 가능하다고 했는데요 이런 경우는 어떻게 되는지 알아볼게요

한 집에 둘 이상의 소액임차인이 거주한다면 받을 수 있는 최우선변제금은 어떻게 될까요? 아파트나 빌라 등 다세대주택인 경우는 세대별로 소유자가 있지만 다가구주택의 경우에는 집은 하나지만 임차임이 여러 명일 경우가 많습니다. 이렇게 임차인이 많으면 후순위 임차인들이 최우선변제권을 통해 낙찰금에서 배당금의 대부분을 또는 전부를 가져갈 수 있습니다. 이때 선순위채권자는 배당금을 받지 못해 억울한 경우가 발생하겠지요 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 특별법이 이런 상황에서는 선순위채권자를 불리하게 만들기도 합니다. 이걸 방지하기 위해서 경매 또는 공매로 낙찰된 낙찰 대금에서 소액임차인에 지급되는 최우선변제금의 액수는 낙찰 대금의 1/2을 넘지 않도록 규정하고 있답니다. 이를 통해 임차인도 보호하지만 채권자의 권리도 어느 정도 보호해 주는 규정이 있답니다.

 

아래는 임차인이 거주하는 부동산이 경매로 진행될 때 소액임차인에 해당되는지 알아보겠습니다. 

(예시를 든 경우이니 해당되는 지역은 꼭 확인하시기 바랍니다.) 

소재지	경기도 시흥시 목감동  홍길동아파트    동     호
감정가	250,000,000원
종류	대지(m2)	전용(m2)	건축 연도	구조	거주 형태
아파트	39.03	88.58	1998	방3 화장실1	임차인
순위	일자	권리 내용	금액(원)	권리자	비고
1	2007.05.03	소유권 이전		홍길동	매매
2	2020.03.01	근저당	120,000,000	ㅇㅇㅇ은행
3	2020.03.05	임차인	90,000,000	김ㅇㅇ
4	2020.05.05	임의경매		ㅇㅇㅇ은행
5	2020.05.22	가압류	2,325,250	ㅇㅇㅇㅇ

이 경우 부동산은 수도권 과밀억제권역에 해당하며, 낙찰되었을 때 임차인은 소액임차인에 해당하여 낙찰 금액이 6,800만원 이상일 경우 보증금 9,000만원 중 최우선 변제 금액 3,400만원을 받을 수 있습니다.

 

최우선변제권에 대해서 알아봤는데요 소중하게 모은 재산도 잘 유지하고 지키는 것도 지혜라고 생각합니다. 나에게 해당하는 의무도 중요하지만 권리도 잘 지켜서 행복하고 소중한 시간 되세요