경매절차

부동산에 대한 경매 절차에는 임의경매와 강제경매 두 가지가 있습니다. 임의경매는 일반적으로 채무자(돈을 빌린 사람) 채무를 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각 대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하는것을 말합니다. 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각 대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각 대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

1. 경매신청 및 경매개시결정

채권자가 경매신청을 하면 해당 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정 사실을 등기부에 기재하도록 합니다. 여기서 집행법원은 경매에 필요한 요건(부동산이 채무자소유인지, 저당권 존재 여부 등)에 관하여 심사하고, 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 합니다. 법원이 경매개시결정을 하면 바로 그 사유를 등기기록에 써넣을 것을 등기관에게 촉탁합니다. 등기관은 경매개시결정의 기입등기를 합니다.

 

2. 배당요구종기 결정 및 공고

경매개시 결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 발생하고 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 배당요구 종기를 정하고 배당요구의 종기를 공고합니다. 여기서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있는 채권자는 소액임차인, 확정일자와 점유를 하는 임차인, 근로기준법에 의한 임금 채권자, 국세 등 교부 청구권자, 국민건강보험법, 국민연금법, 산업재해보상보험법에 의한 청구권을 갖는 자, 가압류 채권자 등이며 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자는 경매개시결정등기 전에 등기를 마친 임차권 등기권자, 가압류권자 등이 포함됩니다.

 

3. 매각 준비 및 지정, 공고

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 매각 가격을 정합니다. 법원은 1) 부동산의 표시 2) 부동산의 점유자와 점유의 권리, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 3) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것 4) 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 누구든지 볼 수 있도록 법원에 비치합니다. 법원은 경매 절차를 취소할 사유가 없는 경우에는, 직권으로 매각 기일과 매각결정기일을 지정합니다. 매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고합니다. 매각기일의 공고에는 부동산의 표시, 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각 방법, 부동산의 점유자, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수, 매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰 기간, 장소, 최저 매각 가격, 매각결정의 일시 및 장소, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지, 등기기록에 써넣을 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지, 이해 관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지, 일괄 매각의 결정을 한 때에는 그 취지, 매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용, 매수신청의 보증 금액과 보증제공 방법 등을 기재하게 됩니다.

 

4. 경매(매각)실시

경매는 법원 안에서 진행합니다. 경매 장소에는 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재 대)가 마련되어 있고 입찰표와 입찰 봉투가 비치되어 있습니다. 입찰 봉투는 매수보증금을 넣는 흰색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요합니다. 입찰표에는 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰가격, 매수신청보증 금액을 기재합니다. 입찰하려는 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증 봉투를 다시 큰 입찰 봉투에 넣어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 됩니다. 개찰 결과 최고의 가격으로 매수신청을 하고 매수신청보증을 제출한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다.

 

5. 매각 대금 납부

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각 대금의 지급 기한을 정하여 경매낙찰자에게 매각 대금의 납부를 명합니다. 낙찰자는 지정된 지급 기한 안에는 언제든지 매각 대금을 납부할 수 있습니다. 낙찰자가 지정된 날까지 매각 대금을 납부하지 않으면 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다. 매각 대금은 은행에 납부하여야 합니다. 납부할 금액은 매각 대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 뺀 나머지 금액입니다.

 

6. 소유권이전등기

경매낙찰인이 매각 대금을 내면 부동산의 소유권을 취득하며, 법원은 낙찰인 명의의 소유권이전등기, 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 낙찰인이 매각 대금을 모두 낸 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 부동산을 인도할 것을 구할 수 있습니다. 채무자가 임의로 부동산을 인도하지 아니하는 경우 낙찰인은 매각 대금을 완납한 뒤 6개월 이내에 법원에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 명할 수 있고, 매수인은 집행관을 통해 부동산을 강제적인 방법으로 인도받을 수 있습니다.

 

7. 배당

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대 채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 법원은 미리 작성한 배당표를 배당기일에 출석한 이해 관계인과 배당 요구한 채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거와 서류를 조사한 다음, 배당표에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성, 확정하고 배당하게 됩니다.