경매용어 설명

경매에서 사용하는 필요한 용어에 대해서 알아보자

경매 법원에서 부동산 물건을 사려는 사람들이 원하는 금액으로 입찰하여 최고가로 금액을 낸 사람이 낙찰되는 것을 말한다. 법원에 부동산경매가 나오는 경우는 빌려준 돈을 받지 못하거나 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 대부분이다

빚을진 채무자의 부동산을 법원에 팔아달라고 신청하면 법원에서 경매가 진행된다.

강제경매 임의경매 강제경매는 담보물 없이 빌려준 돈을 압류하고 압류한 부동산을 법원경매로 진행하는 것이고 임의경매는 채권자가 채무자의 부동산에 설정한 근저당을 근거로 소송 없이 바로 경매로 진행하는 것을 말한다

채권 채권자 채무자 채권은 재산권의 하나로 특정인에게 어떤 행위를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 전세 계약이 끝나고 전세보증금을 도려 달라고 요구할 수 있는 권리도 채권이라 할 수 있다   

채권자는 돈을 빌려준 사람 또는 기관으로 빌려준 돈을 받을 권리가 있는 사람 또는 기관이다

채무자는 빌린 돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람 또는 기관이다

인도명령 부동산을 낙찰받고 등기 시 법원에 인도명령 신청을 하는데 말 그대로 부동산을 점유하고 있는 전주인이나 세입자 등에게 부동산을 낙찰인에게 인도하라는 경고장으로 나중에 강제집행을 진행할 수 있는 집행권으로 사용된다

등기 가등기 등기는 부동산 거래의 안전보장을 위해 부동산의 권리 내용, 물권변동의 사실과 내용을 등기부등본에 기록하는 것을 말한다

가등기는 본등기의 순위 보전을 위해 미리 해 두는 등기를 말한다

감정인 감정평가액 감정인은 법원의 명령을 받아 부동산의 가격을 책정하는 사람을 말한다

감정평가액은 감정인(감정평가사)이 조사한 내용을 바탕 책정된 부동산 금액이며 보통 현재 시세 대비 80% 정도로 정해지는 경우가 많다

대항력 주택에 전입신고(확정일자) 및 인도받은 날의 다음 날부터 그 주택의 소유자가 다른 제삼자로 변경되더라도 그 제삼자에게 임차권을 가지고 대항할 수 있게 된다 쉽게 말해 임차보증금을 전액 반환받을 때까지 새로운 매수인에게 집을 비워주지 않아도 된다는 의미이다. 참고로 대항요건을 갖추기 전에 등기부등본에 대항요건보다 먼저인 선순위 권리(근저당,가압류,압류,저당, 담보가등기등)가 있었다면 경매 낙찰자에게 대항할 수 없다.

최우선변제권 경매 또는 공매 시에 해당 주택의 낙찰 대금에서 일정 금액을 근저당 등 다른 권리보다 우선  변제받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권이 인정되려면 다음과 같은 조건이 필요하다

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추어야 한다

2. 보증금의 액수가 소액보증금 범위안에 있어야 한다

3. 배당요구종기일 이내에 배당 요구신청을 해야 한다

4. 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다

매각기일 경매를 진행하는 법원이 해당 부동산에 대하여 매각을 실행하는 날로 매각할 시간, 매각할 장소 등과 함께 경매가 시작하는 날을 말한다 (보통 매각기일 14일 이전에 법원 게시판에 게시한다)