경매 배당 순위와 배당 금액

한동안 우리나라를 떠들썩하게 만든 뜨거운 이슈가 부동산 전세 사기였죠 부동산은 가치가 상승과 하락이 있는데 이에 대해 다양한 사건 사고들이 발생합니다. 영혼을 끌어모아 부동산을 구매했다는 영끌, 전세난이 있다가 부동산 가격이 하락할떄는 역전세난, 아파트를 준공하고도 분양이 안 돼서 나오는 미분양 사태, 서민들이 피땀 흘려 소중하게 모은 돈을 사기로 가져가는 전세 사기 등 여러 가지 말이 많이 발생합니다. 일반적으로 사기를 치려고 작정한 사람도 있지만 부동산 가격이 상승할 거라는 기대감에 더 오르기 전에 사자라는 생각으로 갭투자를 하는 경우도 있습니다. 이처럼 여러 가지 문제로 물건들이 경매로 나오고 있습니다. 오늘은 경매 배당 순위를 알아보고 낙찰 시 배당받는 금액도 예를 들어 설명하겠습니다.

 

1. 경매 배당 순위

1) 경매 집행을 위한 법원 예납금(경매 집행 비용), 당해 부동산의 보존, 개량을 위하여 지출한 필요 유익비 2) 주택, 상가건물 임대차보호법에 따른 소액임차인의 최우선변제금, 근로자 최종 3개월 입금과 최종 3년 치의 퇴직금, 재해 보상금 채권 등은 같은 순위로 채권액에 비례하여 안분배당 3) 집행 목적물에 부과된 당해 세로 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 국세와 재산세, 자동차세, 지역자원 시설세, 지방 교육세 등 4) 담보물권(배당 요구한 전세권) 확정일자를 갖춘 임차권 (확정일자를 갖춘 임차인의 보증금) , 당해 세 이외의 국세 또는 지방세 5) 일반 임금채권으로 2순위 임금채권을 제외한 임금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권 6) 담보물권보다 늦은 국세, 지방세 및 이에 관한 체납 처분비, 가산금 등의 징수금 7) 국민건강보험료, 국민연금 보험료, 고용보험료, 산업재해 보상보험료(체납 4대 보험료는 국세, 지방세 등의 세금보다는 뒷순위입니다.) 8) 일반채권으로 우선변제권이 없는 과태료, 확정일자 없는 임차인의 보증금의 순서입니다.

 

2. 배당금액

아래는 경매로 물건이 낙찰되었을떄 권리관계로 인한 배당금액에 대해서 예를 들어보겠습니다. (편의를 위해 등기 권리 내용만으로만 정리했습니다.)   

 

1) 서울 소재 아파트(낙찰가 3억원)

접수  일자	권리 종류	권리 금액
2020.03.15	근저당 1	3,000만원
2020.05.10	근저당 2	2억원
2021.03.10	가압류	1억원
2022.06.10	임의경매 2	2억원

전입 일자	확정일자	임차보증금
2020.05.05	2021.04.10	2억원

이 건의 경우 말소 기준권리가 2020.03.15 근저당 1로 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자도 늦어 배당금이 불리합니다. 배당 내용은 아래와 같습니다.

 

배당 내용

순위	배당할 금액	배당 금액	미배당 금액	비고
근저당 1	3,000만원	3,000만원	없음.	1순위 배당
근저당 2	2억 7,000만원	2억원	없음.	2순위 배당
가압류	7,000만원	2,333만원	7,666만원	동 순위(임차인과 안분배당
임차인	4,666만원	4,666만원	1억 5,333만원	동 순위(가압류와 안분배당)

만일 임차인이 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으면 배당금액이 아래와 같이 달라집니다.

순위	배당할 금액	배당 금액	미배당 금액	비고
근저당 1	3,000만원	3,000만원	없음.	1순위 배당
임차인	2억 7,000만원	2억원	없음.	2순위 배당
근저당 2	7,000만원	7,000만원	1억 3,000만원	3순위 배당

또는 근저당 1의 채무자를 대신해 변제를 하면 최우선 순위 저당권이 말소되어 말소 기준권리가 근저당 2가 되어 임차인은 대항력 있는 임차인이 되어 미 배당금 전액을 모두 낙찰자로부터 받을 수 있습니다. (아래 표)

순위	배당할 금액	배당 금액	미배당 금액	비고
근저당 2	3억원	2억 원	없음.	1순위 배당
가압류	1억 원	3,333만원	6,666만원	동 순위(임차인과 안분배당)
임차인	6,666만원	6,666만원	1억 3,333만원	동 순위(가압류와 안분배당)

 

2) 전 소유자의 가압류 배당(서울 소재 아파트 낙찰가 5억 5,000만원)

접수 일자	권리 내용	권리 금액
2020.05.15	가압류	3억원
2021.04.11	소유권 이전
2021.04.11	근저당 1	4억원
2023.06.15	임의경매 1

전입 일자	확정일자	임차보증금
2020.08.17	2020.08.17	8,000만원

이 건은 전 소유자 가압류로, 일반적인 가압류의 경우 혹은 뒷순위 물권과 같은 순위로 안분배당을 하나 전 소유자의 가압류는 배당신청 시 안분배당이 아닌 우선 배당을 실시하며, 최우선 순위 소액임차인보다도 우선합니다 .(최우선순위 소액임차인의 기준은 선순위 권리의 접수 일자를 기준으로 하니 유의하시기를 바랍니다.)   

순위	배당할 금액	배당 금액	미배당 금액	비고
가압류	5억 5,000만원	3억원	없음.	우선배당
임차인	2억 5,000만원	3,700만원	4,300만원	소액임차인 최우선 변제
근저당 1	2억 1,300만원	2억 1,300만원	1억 8,700만원	순위배당

 

3) 다음은 임차인이 여러 명일 경우입니다. (서울 소재 낙찰가 4억원, 소액 임차인 포함)

접수 일자	권리 내용	권리 금액
2014.05.10	근저당(1)	2억 5,000만원
2020.06.10	근저당(2)	2억 5,000만원
2020.07.20	임차인(1), 전입신고와 점유	9,800만원
2021.08.10	임차인(2), 전입신고와 점유	8,000만원
2021.08.20	경매등기(1)	2억원
2021.08.20	임차인(3), 전입신고와 점유 및 확정일자	1억 2,000만원

 

이 경우 배당은 아래와 같습니다.

순위	배당할 금액	배당금액	미배당 금액	비고
임차인(2)	6억원	3,200만원	4,800만원	소액임차인 최우선 변제
근저당(1)	5억 6,800만원	2억 5,000만원	없음
임차인(1)	3억 1,800만원	3,700만원	6,200만원	소액임차인 최우선 변제
근저당(2)	2억 8,100만원	2억 5,000만원	없음
임차인(3)	3,100만원	3,100만원	8,900만원	우선변제권

먼저 낙찰 금액 6억원에서 소액임차인에 해당하는 임차인(2)이 3,200만원을 받고 다음 근저당(1)이 받은 후에 근저당(2)의 접수일 기준으로 임차인(1)이 소액임차인에 해당하여 3,700만원을 받게 됩니다.

이상으로 배당금액에 대해서 알아봤습니다.