최우선변제권과 우선변제권

최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 소액임차인을 보호하기 위한 제도 중 하나로 우선변제권보다 먼저 행사되며 임차인의 이익을 가정 먼저 생각합니다. 먼저 주택임대차보호법에 따른 우선변제권은 주택이나 상가 등이 경매나 공매로 넘어갈 경우 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 경매 또는 공매 낙찰 금액에서 보증금을 돌려받는 권리를 말합니다. 임차인 입장에서는 소유자나 낙찰자들에게 독촉하여 임차보증금을 돌려달라고 요구하는 것보다 정해진 기일에 법원을 통해 보증금을 돌려받는 게 편리하기 때문입니다. 우선변제권은 두 가지 조건을 충족해야 성립하며 두 가지 조건은 대항력과 확정일자입니다. 대항력은 부동산의 소유자 및 제삼자로부터 임차인이 현재 거주하고 있는 집에서 버틸 수 있는 권리입니다. 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우에는 경매를 통해 해당 부동산을 낙찰받은 매수인이 임차인에게 이사를 요구해도 보증금을 돌려받을 때까지 합법적으로 거주할 수 있습니다. 먼저, 대항력은 주택을 점유하고 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 대항력도 말소 기준권리보다 대항력 날짜가 빠른 임차인을 선순위임차인이라 하며 말소 기준권리보다 대항력 날짜가 늦은 임차인을 후순위임차인이라 합니다. 선순위임차인은 진짜 대항력이 있기 때문에 어떤 경우에도 자신의 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다. 하지만 후순위임차인은 매각 절차로 본인의 보증금을 다 받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할 수가 없습니다. 확정일자는 주택임대차계약서 또는 상가 임대차계약서가 존재하고 있음을 법률적으로 인정받기 위해 주택은 관할주민센터 혹은 상가는 관할세무서에서 임대차계약서에 날짜를 기재하여 확인받는 것입니다. 확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 확인해 주는 효력을 가집니다. 즉 확정일자를 받지 않으면 전입하고 거주하고 있어도 우선변제권이 성립되지 않으므로 습관적으로 전입과 동시에 확정일자를 받아두는 게 좋습니다.

예를 들어 전입신고와 확정일자를 같은 날인 2024년 3월 5일에 하고 받았다면 대항력과 우선변제권은 다음날인 2024년 3월 6일 0시부터 효력이 발생합니다. 하지만 전입신고를 하고 확정일자를 전입 신고한 날보다 늦은 2024년 3월 8일에 빋은 경우는 대항력은 전입신고 다음날인 2024년 3월 6일 0시부터 발생하지만 2024년 3월 8일에 성립됩니다. 확정일자가 늦어서 혹시라도 그사이에 다른 말소 기준권리(근저당 등)보다 순위에서 밀려 불이익을 받을 수 있으니 꼭 동일한 날에 동시에 처리하는 게 좋습니다.

앞에서 말한 것처럼 우선변제권을 취득하더라도 우선변제빋을 수 있는 것은 본인보다 뒷순위에 있는 근저당 등 채권뿐입니다. 우선변제권이 있다고 해서 본인보다 앞선 선순위 근저당보다 우선해서 받을 수는 없으니 유의하시기를 바랍니다.

다음은 예시입니다. (낙찰된 부동산 - 임차인이 전입 일자에 점유 시작 및 배당요구를 한 경우)

설정일	권리자	권리 내용
2024.1.3	갑(임차인)	전입신고+확정일자
2024.1.3	을(은행)	근저당

 갑의 대항력과 우선변제권은 2024년 1월 4일에 발생합니다. 선순위 권리는 을의 근저당권입니다. 4일 대항력과 우선변제권이 발생했지만 3일에 등기되었기 때문에 이 근저당이 말소 기준권리가 되어 근저당권을 포함한 갑과 을의 모든 권리가 소멸합니다. 따라서 갑은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

최우선변제권은 경매 또는 공매 시 해당 주택의 낙찰 금액에서 본인보다 앞선 근저당 또는 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 소액임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법에 따른 제도로 보증금의 일부를 먼저 받아 갈 수 있도록 법제화한 제도입니다.

최우선변제권이 인정되려면 다음과 같은 요건이 필요합니다. 1. 경매기업등기 이전에 대항력을 갖추고 2. 보증금의 액수가 소액보증금에 해당하여야 하며 3. 배당요구종기일 이내에 배당 요구신청을 하고 4. 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 합니다. (여기서 확정일자는 최우선 변제 요건에 포함되지 않습니다) 

하지만 최우선변제권을 가지고 있더라도 보든 변제받을 수 있는 것은 아니고, 부동산의 해당 지역, 보증 금액의 법 위에 따라 변제받는 금액이 다른 게 결정됩니다.

만일 최우선변제권과 우선변제권을 모두 갖추고 있다면 최우선변제권에 따라 낙찰 대금에서 보증금 일부를 우선 변제받고 우선변제권에 따라 등기부등본의 물권 순서에 의해 나머지 보증금의 일부 또는 전액을 배당받을 수 있습니다.

주택임대차계약을 체결할 때는 꼭 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 임차인은 실제 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 전입신고와 확정일자가 주택의 등기부등본상 말소 기준권리보다 선순위인지 뒷순위인지가 중요합니다. 만약 전입신고와 확정일자가 주택의 등기부등본상 말소 기준권리보다 선순위이고 우선변제권을 가지고 있다면 소중한 내 보증금을 모두 지킬 수 있습니다.

최우선변제권과 우선변제권에 대해서 알아보았는데요 정보가 도움이 되시길 바랍니다.

다음 포스팅은 최우선변제권의 소액임차인 범위와 최우선변제금액에 대해서 알아보겠습니다.