부동산경매 현장분석시 준비물 및 확인사항

1. 경매정보지
대법원 경매정보 사이트에서 프린트하거나 유료 사이트에서 경매정보지를 출력하여 참고 하면 된다. 유료 정보지는 대법원 경매정보의 내용과 더불어 권리분석, 배당 관계, 전입 가구 열람 등을 추가로 제공하고 있어서 보다 쉽게 권리분석부터 배당 여부까지 파악할 수 있는 장점이 있다. 단, 유료 사이트들에도 권리분석이 틀린 경우가 있으니 범하지 않도록 주의해야 한다.

2. 스마트폰
예전에는 현장 분석 시 카메라나 녹음기 등을 가지고 다녔지만 스마트폰 하나 정도면 해결할 수 있는 세상이 되었다.스마트폰 하나로 주소 검색, 사진 촬영, 녹음 등 다양하게 활용할 수 있어 모든 면에서 유익하다.

스마트폰 - 백문이 불여일견이라고 현장 사진을 많이 찍어놓고 보면 미처 현장에서 보지 못한 모습이 발견되기도 하니 현장 구석구석을 사진으로 남기는 게 좋다. 건물의 누수 여부를 파악할 수 있는 외벽 상태, 옥상 바닥에 방수공사를 했는지 해당 부동산에 우편물이 누구 앞으로 왔는지, 수도계량기나 전기계량기를 촬영하여 관련 기관에 미납 여부 또는 미납요금을 조회 해 볼 수도 있다.

3. 전입세대 확인
해당 부동산의 인근 행정복지센터에서 전입세대 열람을 신청한다. (행정복지센터에서 전입 세대 열람신청서를 작성하여 신분증과 입찰 물건 명세서를 제출하면 세대별 연명부를 발급받을 수 있다)
전입세대 열람 시에는 대항력 있는 임차인이 있는지 확인해야 한다. 특히 세대합가 여부를 눈여겨봐야 하며 세대주명, 최초전입자, 전입 일자가 동일하면 문제 되지 않겠지만 다를 경우에는 세대합가도 의심해 봐야 한다.
예를 들어 부부 중 한명이 먼저 전입한 후 나중에 다른 한명이 전입해 세대를 합가했다면 둘 중 빠른 전입일을 최초전입일로 본다. 전입일보다 확정일자가 빠른 경우 세대합가 여부를 반드시 확인해 볼 필요가 있다.

4. 인근 부동산중개업소 돌아보기
해당 부동산에서 가까운 곳 두 군데 조금 떨어진 곳의 부동산중개업소 한두 군데를 돌아보기를 추천한다. 해당 부동산에 가장 가까운 부동산중개업소가 정확하게 알고 있을 가능성이 크다. 하지만 잘못된 정보를 얻을 수도 있으니 조금 떨어진 부동산중개업소에도 들러 정보를 확보하는 게 유리하다. 요즘은 인터넷상으로도 아파트나 빌라 등의 시세를 파악하기 쉬우므로 현장에 나가기 전에 시세나 실거래가를 미리 확인하는 것도 좋은 방법이다.

5. 현장 분석 조사서
현장 분석을 끝내고 자료를 정리하는 일도 중요한데 중요한 몇 가지를 알아보면 다음과 같다.
물건조사 - 노후도, 햇빛은 잘 드는가, 주차장은 있는가, 방수 누수 확인, 미납공과금, 전입 세대 열람, 현재 거주자, 관리비 미납 여부 등
주변조사 - 버스노선, 지하철역과 거리, 대형마트, 교육시설 등
이런 내용을 한눈에 알아볼 수 있게 정리할 수 있는 자료들도 유료 정보 사이트나 인터넷으로 검색하면 쉽게 찾을 수 있으니 활용하면 더 효과적일 수 있다.