상가건물 임대차보호법과 내용

1. 상가건물 임대차보호법

주택임대차보호법, 대부업법(고금리 제한법) 등과 함께 경제적, 사회적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고, 너무 많은 임대료 인상을 차단하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 법으로 2002년 11월 1일부터 시행되고 있으며, 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용 문제, 임대보증금 미반환 문제 등으로 인한 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적으로 영업용 건물의 임대차로서 보증금이 일정 금액 이하인 임대차계약에 적용됩니다.

2. 상가건물 임차인의 보증금과 월 임대료의 합산

주택 임대차에서는 월 임대료를 보증 금액에 적용하지! 상가건물 임대차는 월 임대료도 환산해서 보증 금액에 포함합니다. 보증금 합산 금액 = 보증금 + (월 임대료 × 100)으로 계산합니다. 보증금을 월세로 전환할 때는 산정률 이상으로 정할 수 없으며, 보증금 합산 금액이 제한 금액에서 초과할 경우 상가건물 임대차보호법에 의해 보호받는 것이 아니라 민법상 임대차 규정에 따릅니다.

3. 상가건물 임대차의 대항력과 우선변제권 요건

1) 대항력 - 상가건물 임차인은 대항요건을 갖추려면 목적 부동산인 상가건물의 인도(점유) 및 사업자등록신청을 해야 합니다. 임차인은 상가건물의 인도(점유)와 사업자등록신청이라는 두 가지 요건을 갖춘 그다음 날 0시부터 대항력의 효력이 발생합니다. 주택임대차와 다른 점이 사업자등록신청이니 참고하시면 되겠습니다. 단, 2002년 11월 1일 이전에 설정된 담보권 실행으로 경매가 진행된다면 상가 임차인의 대항력에는 효력이 없습니다. 법으로 시행된 지 13년이 지났으니 그럴 일은 희박하리라 생각됩니다. 사업자 등록상의 주소와 공부상의 주소가 다른 경우는 대항력을 가질 수 없습니다. 사업자등록이 말소, 변경된 경우(사업 종류의 변경은 해당하지 않으나, 사업자의 변경 또는 소재지 변경의 경우)는 대항력이 성립되지 않으므로 주의해야 합니다. 건축 중인 상가건물에 사업자등록을 마친 경우 임차인은 대항력을 주장할 수 있지만 완공 후 건축에 대한 표시가 달라진다면 대항력을 인정받지 못할 수도 있으므로 주의해야 합니다. 또한 건물 소재지가 등기부등본(혹은 건축물 관리대장) 사업자등록신청서, 임대차계약서상과 일치하지 않는 경우 대항력을 인정받지 못할 수도 있으므로 사업자등록 정정 신고를 해야 하며, 사업자등록 정정 신고를 하면 대항력은 신고한 다음 날부터 인정받게 됩니다.

2) 사업자등록의 효력 - 사업자등록의 효력은 사업자등록신청일 다음 날부터 발생하고, 만일 사업게시 이후에 사업자등록신청을 했다면 사업자등록신청일 다음 날부터 발생합니다. 사업개시일 이전에 사업자등록신청을 했다면 이것 또한 사업자등록신청일 다음 날부터 발생합니다. 사업을 폐지한 경우는 이미 사업자의 지위를 상실한 것으로 간주하여 사업자등록이 존속한다고 하더라도 대항력을 가지지 못할 수도 있으니 참고하시기를 바랍니다. 폐업 신고 후 사업자등록을 재신청한 경우는 폐업 신고 시 대항력은 없어지고 같은 상호 및 같은 등록번호로 사업자등록을 재신청한 경우라도 사업자등록을 재신청한 날의 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

3) 우선변제권 요건 - 대항요건(사업자등록 신청 + 인도(점유))과 임대차계약서에 관할 세무서에서 확정일자를 받아야 하며, 대항요건을 배당요구 종기 일까지 유지하고 있어야 합니다. 또한 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

4. 상가건물 임차인의 최우선변제권

조건 - 사업자등록 신청과 인도(점유)의 요건을 경매개시결정 기입등기 이전에 갖추고 환산 금액 기준으로 보증 금액이 소액보증금 액 한도 이내이어야 하며, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지하고 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 즉, 소액임차인의 요건만 갖추었다면 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 우선하여 경매 가액의 1/3 범위내에서 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

5. 매수신청인의 사업자등록신청일 확인 방법

상가건물임대차보호법에 따르면 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록신청일 등을 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 되어 있지만 경매참가자인 일반인이 열람할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 집행관이 현황 보고조사서에 임차인 등록사항 등의 현황서를 첨부 서류로 제출하므로 현황서를 통해 확인할 수 있습니다. 사업자등록신청일을 열람할 수 있는 이해 관계인은 임대인, 임차인, 저당권자 등 직접적인 이해관계가 있는 경우에만 할 수 있으며 해당 상가건물을 소유 또는 매수하려는 사람은 이해 관계인에게 포함되지 않습니다.

6. 일반사항

임차인은 계약갱신 요구권으로 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대료가 현실과 차이가 크게 날 경우 계약 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있으며 증액은 9% 이내에서만 할 수 있고 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 또한 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용하는 산정률은 연 15% 이내로 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.