경매시 등기부상의 말소기준권리가 되는 권리들

1. 근저당과 저당권

근저당권 또는 저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며 일반적으로 말소 기준권리로는 가장 많고 흔하게 볼 수 있는 권리입니다. 저당권 - 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산으로부터 채권자가 우선변제 받을 수 있는 담보물권입니다. 즉 당사자 사이에 저당권 설정에 관한 합의가 있고 등기부에 등기함으로써 성립되는 권리입니다. 저당권에 의해 경매가 신청된 경우 1) 저당권은 채무자가 기간 내에 채무를 변제하지 않으면 재판을 통해 판결받지 않고도 해당 부동산에 경매를 신청할 수 있습니다. 그래서 이런 이유로 진행되는 경매를 담보물권의 실행이라 합니다. 2) 경매신청 권한이 있는 저당권 등과 같이 담보물권에 의한 경매는 임의경매가 됩니다. 3) 저당권은 채권의 변제기가 도래하여야 경매신청을 할 수 있으며 변제기가 도래하지 않은 경우 경매 신청을 할 수 없습니다. 하지만 다른 채권자에 의해 경매가 진행될 경우 변제기가 도래하지 않은 저당권이라도 매각으로 인해 소멸합니다. 저당권과 근저당권이 차이는? 근저당권은 계속된 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 채권최고액까지 담보하는 저당권을 의미하고 근저당권자가 경매를 신청하면 경매신청과 동시에 근저당권이 확정됩니다. 근저당권은 장래에 채권이 증감, 변종 하는 불특정 채권을 담보하고 등기부상 피담보채권액이 등기됩니다. 저당권은 피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸하지만 피담보채권이 변제되어도 결산기까지 근저당권은 존속하게 되며 그 기간 내에 다시 채무가 발생하면 그 채권을 담보하게 됩니다.

2. 압류

압류는 확정판결, 기타 집행권원에 의한 강제집행을 하기 위한 수단으로 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로 집행기관이 먼저 채무자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금하고 이를 확보하는 강제 행위를 말합니다. 경매 절차에는 임의경매와 강제경매가 있는데 이 두 가지 모두 강제집행으로 이루어지며 강제집행은 압류로부터 시작되며 압류하는 것은 장래의 집행을 하기 위하여 소유자나 채무자가 경매목적물을 처분하지 못하도록 하기 위함입니다. 압류는 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 국가가 처분권을 획득하는 것이고 가압류는 재산을 임의 처분하지 못하도록 제한만 할 수 있다는 점이 서로 다릅니다. 등기부상에 압류 이전의 근저당권, 저당권, 가압류, 담보가등기 등이 존재하지 않는다면 압류도 말소 기준권리가 될 수 있습니다. 압류의 상대적 효력으로는 국가기관에서 채무자의 부동산에 처분금지를 하였다고 하더라도 그 부동산의 소유자로서 채무자는 소유권을 상실하는 것이 아니므로 매각이 완료되기 전까지 소유자인 채무자는 그 부동산을 처분할 권리고 가지고 있습니다.

3. 가압류

가압류란 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 채무자의 재산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 말합니다. 금전채권으로 인한 강제집행 신청 시 집행권원(확정판결, 공증된 금전 채권문서, 화해조서 등)이 존재해야 합니다. 채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 자신 재산을 처분하려고 하거나 주택을 매수했는데 법적 하자로 법원에 소송 시 시일이 오래 걸리는데 채무자가 자신 재산을 임의 처분하지 못하도록 임시로 채무자의 재산을 묶어두는 절차 중 하나입니다. 가압류권자는 바로 경매신청을 할 수 없고 법원의 판결문 등 집행권원을 받아 강제경매신청을 해야 하며 압류의 효력 발생 전에 등기한 가압류와 압류의 효력 발생 후에 등기한 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 가압류권자는 경매 절차에 있어서 이해 관계인이 될 수 없어 배당에서 불리하고, 우선변제권이 없기 때문에 뒤에 오는 배당권자들과 안분배당을 받게 됩니다. 가압류권자는 배당신청을 하지 않아도 자동 배당됩니다. 하지만 경매개시결정 기입등기 이후에 가압류집행을 한 가압류권자는 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 압류의 효력 발생 전에 등기한 가압류와 압류의 효력 발생 후에 등기한 가압류는 모두 매각으로 인해 소멸합니다. 

4. 담보가등기

담보가등기는 저당권처럼 말소 기준권리가 될 수 있으며, 저당권은 담보권의 실행으로 채권만을 회수해 오는 것인데 비해 담보등기는 채권 회수가 어려울 경우 절차를 거쳐 소유권도 이전해 올 수 있어 가등기 적 성격을 지닙니다. 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 담보권의 실행(임의경매 신청)으로 채권을 변제받을 수 있습니다. 또한 채무자가 채권자로부터 금전을 차용하면서 변제기가 도래하여도 갚지 않을 경우에는 부동산의 소유권을 채권자에게 넘겨주겠다는 대물변제 예약의 성질이 있다고 볼 수 있습니다. 등기부상에 담보가등기가 설정될 때는 이를 담보가등기 또는 가등기 담보권으로 기재하지 않고 소유권이전등기 청구권으로 기재됩니다. 여기서 주의할 점은 가등기에는 담보가등기와 소유권이전등기 청구권 보전가등기가 있는데 경매 절차에 있어서 등기부상에 가등기가 설정되어 있다면 이것이 담보가등기인지 소유권이전등기 청구권 보전등기인지 구분해야 합니다. 소유권이전등기 청구권 보전가등기란 소유권을 이전해 올 것을 대비하여 순위를 보전해 두는 식으로 나중에 본등기를 하면 가등기의 순위가 본등기의 순위가 됩니다. 선순위 담보가등기라도 소멸하지 않고 인수해야 하는 경우가 있는데 가등기가 비록 담보가등기일지라도 경매개시결정 기입등기 이전에 담보 가등기권자가 청산금을 지급하겠다는 통지 후 청산기간이 지나 청산금을 변제한 경우라면 이 담보가등기는 소멸하지 않습니다.