부동산 경매 낙찰 인도와 명도

부동산 경매 낙찰

1. 낙찰 후 처리해야 하는 사항 - 농지취득 자격증명원

낙찰받은 물건이 토지 중에 전이나 답을 낙찰받은 경우 농지취득 자격증명원을 발급받아 1주일 안에 법원에 제출해야 합니다. 농지취득 자격증명원은 해당 토지가 있는 면, 읍사무소에서 발급해 주며 기일 안에 법원에 제출하지 않으면 보증금을 돌려받지 못하고 몰수되니 전이나 답을 낙찰받았다면 해당 면, 읍사무소에 가서 농지취득 자격증명원을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 일반적으로 농사를 짓고 있지 않으면 농지취득 자격증명원을 발급받지 못한다고 알고 있는데 현재 낙찰받은 해당 토지가 정상적으로 농지로 되어 있으면 발급이 가능하니 염려하지 않으셔도 됩니다. 단, 신분증과 법원에서 발급받은 낙찰 확인증은 꼭 가지고 가셔야 합니다.

2. 낙찰 후 처리해야 하는 사항 - 잔금 납부

또 하나는 잔금 납부입니다. 낙찰되면 법원은 매각허가결정을 내리고 매각허가결정이 나면 법원으로부터 대금 지급 기한 통지서를 발급받아 지정 은행에서 잔금을 납부하고, 법원에서 매각 대금 완납 증명원을 작성하여 접수하고 지정 은행에서 받은 법원보관금 영수증서와 함께 제출하면 됩니다. 잔금은 차순위 매수 신고자가 있을 수도 있으니 기일 안에 꼭 납부해야 합니다. 여기서 낙찰을 받았는데 잔금을 납부하지 못하고 입찰보증금을 포기하는 경우도 있는데 그 예는 다음과 같습니다. 1) 입찰 금액을 실수로 너무 많이 적은 경우 2) 낙찰 후 법원 서류에 표시되지 않은 결함을 알게 된 경우(매각물건명세서에 결함이 표시되지 않았다면 매각 불허가 신청이 가능하니 참고 하시기를 바랍니다.) 3) 말소 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인을 확인하지 못한 경우 4) 기타 명도가 어려운 경우

3. 인도명령 신청

인도명령이란 말 그대로 법원에서 새로운 집주인에게 집을 인도하라고 명령을 내리는 것입니다. 즉, 해당 부동산을 점유자로부터 인도를 받기 위해서는 법원에서 인도명령 결정을 받아야 합니다. 잔금 납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령 신청을 하면 됩니다. 인도명령 신청은 낙찰 대금 완납 후 6개월 이내에 신청해야 하며 6개월이 지나면 명도소송을 통해 집행해야 하므로 시간과 비용이 많이 소비될 수 있다는 점 주의 바랍니다.

부동산 명도

1. 명도 절차

살고 있는 사람이 임차인인 경우 법원에서 보증금을 배당받기 위해서는 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서가 필요합니다. 명도 확인서는 낙찰자가 세입자에게 써 주는 것으로 명도가 완료(집을 비워줌)되었다고 확인해 주는 문서입니다. 법원에서는 낙찰자가 써 준 명도 확인서와 인감증명서를 보고 임차인이 배당받을 돈을 배당하게 됩니다. 여기서 주의할 점은 보통 임차인이 이사 가는 집에 필요한 계약금 때문에 배당을 먼저 받아야 한다고 요구하는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 집을 다 비우고 이사를 하는데 혹시라도 배당받지 못할까 봐 불안한 마음에 명도 확인서를 먼저 써 달라고 하는 경우입니다. 이런 경우 어떤 경우라도 이사 가기 전에 명도 확인서를 써 주면 안 됩니다. 행여 약속한 날짜에 문제가 생겨 이사하지 못하는 일도 발생할 수 있기 때문입니다. 낙찰인과 임차인이 서로 원만하게 잘 협의해서 정리되면 좋겠지만 이런 걸 악용하는 사람들이 있기 때문입니다.

2. 강제집행

점유자가 부동산 인도에 협의하지 않거나 하는 경우 최후의 수단으로 강제집행을 하게 됩니다. 인도명령에 대한 결정문을 받아야 강제집행 신청이 가능합니다. 인도명령에 대한 결정문은 소유자(낙찰자)와 점유자에게도 송달되며 송달이 이루어지지 않으면 공시송달을 할 수 있으며 공시송달 후 15일이 지난 다음에 송달의 효력이 발생하면 바로 강제집행 신청이 가능해집니다. 우선 내용증명으로 특별한 형식은 없지만 상황에 맞춰 추후 진행할 절차를 그것에 맞게 기재하고 발신인의 성명과 주소 수신인의 성명과 주소를 기재하여서 보내면 됩니다. (최후의 방법)

즉, 인도명령 결정문의 송달증명원을 해당 계에서 발급받아 인도명령 결정문과 함께 집행관실에 강제집행 신청을 할 수가 있으며, 강제집행을 신청하고 해당 부동산의 집행에 필요한 집행비용과 노무인력의 비용이 정해지면 낙찰자는 집행 전에 이 비용을 미리 납부하고 법원은 점유자에게 집행 예고를 하고 강제집행을 진행합니다.

순서를 정리해 보면 다음과 같습니다. 인도명령 신청 - 인도명령 결정 - 점유자에게 인도명령 결정문 송달 - 해당 계에서 송달증명원 발급 - 송달증명원+인도명령 결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청 - 집행비용 예납 - 점유자에게 집행 예고(계고) - 부동산 인도 집행 시행 - 유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)

대부분의 경우가 점유자도 본인이 거주하는 부동산이 경매에 들어가고 진행 상황 등을 대부분 알고 있으며, 요즘은 인터넷 등 SNS 발달로 점유인 들도 본인들이 배당받는 금액도 다 알고 있는 경우가 많아서 제삼자에게 낙찰되어도 그에 대한 준비가 되어 있는 경우가 많습니다. 낙찰받은 부동산이 수익으로 돌아오는 것 또한 경매인의 목표이며, 대상 부동산의 명도도 원활하게 이루어져서 서로 맘 상하는 일이 없었으면 하는 개인적인 바람입니다. 오늘은 인도와 명도에 대해 포스팅을 해 보았습니다. 화사한 봄이 벌써 찾아오기 시작했습니다. 다음 포스팅은 화사한 봄을 맞아 봄에 맞는 제목으로 포스팅을 해 보겠습니다. 감사합니다.