말소기준등기 이외의 부동산 등기들

1. 예고등기

등기원인이 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소, 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제삼자에게 경고하여 소송의 결과 때문에 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적으로 하는 등기입니다. 경매에서 대부분의 등기 권리는 말소 기준권리보다 뒷순위에 있으면 소멸하지만 말소 기준권리보다 뒷순위일지라도 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 예고등기는 경고의 목적만 있을 뿐 처분을 금지하는 효력은 없으므로 부동산을 매도하는 것은 가능합니다. 예고등기의 종류로는 갑구에 있는 소유권 회복, 말소등기에 관한 예고등기와 을구에 있는 저당권, 전세권, 지상권 등에 대한 회복, 말소에 관한 예고등기가 있습니다.  

2. 환매특약의 등기

환매특약의 등기는 부동산을 매도하면서 어느 일정 기간 안에 다시 그 부동산을 매수하겠다는 특약을 등기부에 해두는 것으로 이 등기는 말소 기준권리보다 선순위일 경우 인수되며, 말소 기준권리보다 뒷순위일 경우는 소멸합니다. 환매특약은 정해진 기간을 넘게 특약할 수 없으며, 환매권은 환매기간 내에 행사하여야 합니다. 한 번 소멸한 환매특약은 다시 연장할 수 없으며 그 효력은 기간이 지나면 말소촉탁 없이도 자동 소멸합니다. 즉, 소멸시효가 있습니다.  

3. 가처분

가처분은 재판 확정 전에 분쟁이 되는 대상의 물건을 현재 상태로 유지하면서 채권자가 채권의 권리를 확보하기 위함으로 부동산등기부에 가처분등기가 완료되면 채무자는 그 부동산을 매매, 증여해서도 안 되고 저당권, 전세권, 임차권등기 등의 설정행위를 하면 안 됩니다. 가처분 채권자는 매각 절차가 개시되었다는 이유로 제삼자 이의 등 집행이의를 신청할 권한은 없으나 후에 본안소송에서 승소 판결을 얻은 때에는 비로소 그 강제집행의 결과를 부인할 수 있습니다. 처분금지가처분에는 부동산 처분금지가처분, 전세권 처분금지가처분, 근저당권 처분금지가처분, 가등기 상의 권리처분금 지가처분 등이 있습니다.

4. 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기

가등기는 본등기를 하기 전에 순위 보전을 하기 위해서 하는 등기로 가등기 그 자체로는 물권변동의 효력이 없지만 본등기를 하게 되었을 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다. 가등기가 선순위와 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기라면 매수인이 매각 대금을 납부하고 소유권 이전을 하였다 하더라도 가등기권자가 본등기를 하게 되면 소유권을 상실할 수 있습니다. 하지만 뒷순위라면 그 등기가 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기라도 매각으로 소멸합니다.

5. 전세권(설정) 등기

전세권 등기란 보통 임차인이 전세보증금을 회수하지 못할 것에 대비하여 임대인 동의하에 등기부에 전세권 설정을 한 것을 말합니다. 전세권은 해당 부동산을 사용, 수익할 수 있는 용익물권이자 뒷순위권리자들보다 먼저 전세금에 대해 우선변제 받을 수 있는 담보물권의 성격도 있습니다. 전세권자가 대항력의 요건인 전입과 점유를 갖추고 있으면 대항력 있는 임차인의 지위도 갖게 됩니다. 전세권은 반드시 증기를 해야 취득할 수 있는 권리이며, 전입과 점유기간 이전에도 가능하고 전세 계약 기간에 설정할 수도 있습니다. 전세권 설정을 하면서 존속기간을 약정하지 않은 경우 기간의 약정이 없는 전세권이 도며 이때 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고한 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다. 집합건물이 아닌 건물의 전세권자는 대지의 매각 대금에 대해서 우선변제 받지 못하지만 혹은 상가건물 임대차보호법상의 대항요건(전입과 점유)도 갖춘 전세권자일 경우 임차인의 우선변제권으로 대지의 매각 대금에 대해서도 배당을 받을 수 있습니다.

6. 임차권 등기

임차권등기는 일반적으로 임차인이 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못한 채 거주지를 옮겨야 하는 경우 자신의 대항요건인 주택의 점유와 주민등록 전입의 효력을 유지하게 시키기 위하여서 하는 것입니다. 임차권등기는 경매신청 권한은 없으며, 임차권 권 등기자가 전세보증금을 반환받기 위해서는 따로 판결문을 받아 강재 경매신청을 해야 합니다. 임차권등기는 대항요건을 유지하는 것이지 우선변제권을 유지하는 것은 아니며 우선변제권을 가지려면 우선변제권의 요건을 구비해야 하는데, 확정일자를 갖추면 됩니다. 경매에서 배당요구를 하지 않아도 배당에 참여할 수 있습니다.

7. 지상권

지상권이란 타인의 토지 위에 자기 건물, 수목이나 기타 공작물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있도록 설정하는 용익 권리입니다. 토지소유자는 지상권자가 토지를 사용하는 것을 방해해서는 안 되며 말소 기준권리보다 먼저 설정된 지상권은 매각으로 소멸하지 않으며 뒷순위 지상권은 매각으로 소멸합니다. 지상권의 존속기간은 민법이 정한 최소한의 기간 이상으로 약정해야 하며, 지상권의 존속기간이 만료되면 지상권자는 지상권 갱신청구권이 있어 다시 지상권에 대해 갱신할 수 있으며, 토지소유자기 이를 거절하면 지상 설치물 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 구분지상권은 말소 기준권리보다 선순위라면 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며 말소 기준권리보다 뒷순위라면 소멸하는 권리입니다.

8. 지역권

일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하거나 자기 토지의 이용 가치를 증대시키기 위하여 타인의 토지를 지배하는 권리가 지역권입니다.