분할(개별)경매와 일괄경매

1. 분할(개별)경매

하나의 매각 절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 부동산별로 최저 매각 가격을 정하고 매각을 실시하는 것을 분할(개별)경매라고 하고 여러 개의 부동산을 한꺼번에 전부 매각하는 것을 일괄경매라고 합니다. 여러 개의 부동산에 대하여 채권자가 채권담보의 목적으로 공동저당 또는 공동담보로 저당권을 설정하고, 그 공동담보권자가 경배를 신청하게 되면 담보가 된 모든 부동산에 경매가 진행됩니다. 이때 분할(개별)경매로 진행하는 경우 물건마다 사건번호 이외에 물건번호가 각각 부여되고 개별적으로 경매가 진행됩니다. 분할경매로 진행될 경우 한 개의 부동산 매각 대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제할 만하면 다른 부동산의 매각은 허가하지 않습니다.

2. 일괄경매

민사집행법에서는 분할(개별)경매를 원칙으로 하고 있지만 법정매각조건은 아닙니다. 집행법원의 재량으로 일괄경매를 결정할 수 있고 이는 분할경매를 하는 것보다 일괄 매각을 하는 것이 고가로 매각이 될 수 있다고 인정이 되고, 각 매각목적물 사이의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이해 관계인의 합의가 없어도 집행법원이 일괄 매각을 결정할 수 있습니다. 이해 관계인 전원의 합의가 있는 경우에는 법원은 이를 존중하여 일괄 매각합니다. 압류채권자가 다르거나 소유자가 다른 경우라도 일괄 매각이 가능하며 각 매각목적물에 대한 저당권 등의 권리자가 다른 경우나 그 순위가 다른 경우에도 일괄 매각을 할 수 있습니다.

3. 일괄경매의 요건

1) 매각목적물의 채무자 또는 소유자가 동일할 필요는 없습니다. 여러 개의 매각목적물에 대해 압류채권자가 다른 경우도 일괄 매각할 수 있습니다. 압류채권자가 담보권 실행을 위한 경매와 강제경매를 각각 따로 신청한 경우에도 일괄 매각할 수 있습니다. 매각목적물 각각에 대해 저당권 등의 권리자가 다른 경우 그리고 그 순위가 다른 경우라도 일괄 매각할 수 있습니다. 매각목적물 각각에 대해 채무자 또는 소유자가 다른 경우일지라도 일괄 매각할 수 있습니다. 2) 일괄 매각은 과잉 매각을 허용하지 않는 것을 원칙으로 합니다. 여러 개의 재산을 일괄 매각하는 경우 그 가운데 일부의 매각 대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제 집행비용을 변제할 만하면 법원은 다른 재산의 매각을 허용하지 않습니다. 3) 매각목적물의 이용상의 견련성(법률로 규율하는 특정한 행위와 이에 반드시 결부되는 행위가 서로 얽히어 관계를 맺게 되는 성질)이 있어야 합니다. 매각목적물 간에 이용상의 견련성이 인정된다면 부동산 상호 간뿐만 아니라 부동산과 동산 등 다른 재산도 일괄 매각하는 것이 가능합니다. 하지만 금전채권의 경우 일괄 매각 대상이 될 수 없습니다. 매각목적물 상이의 이용상의 견련성은 일괄경매의 상당성을 판단하는 유일한 기준이 됩니다. 일괄 매각의 요건으로 이용상의 견련성을 요구하는 이유는 일괄 매각이 불필요한 경우에도 경매 절차를 간이화하기 위하여 일괄경매를 채택하게 되면 최저 매각 가격이 높아지게 되며 매수자의 수를 감소시키는 결과를 초래하기 때문입니다. 이용상의 견련성이 없는 경우 일괄 매각하는 것이 보다 더 높은 가격으로 매각할 수 있는 가능성이 있다고 하더라도 일괄 매각이 허용되지 않습니다. 집행법원의 재량으로 여러 개의 매각목적물을 일괄 매각하는 것이 상당하다고 인정하는 것만으로 일괄 매각을 결정하는 것이 아니라, 여러 개의 매각목적물의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 일괄 매각하는 것이 적절하다고 인정되는 경우에만 직권 또는 이해 관계인의 신청에 따라 일괄 매각을 하게 되는 것입니다.

4. 일괄경매를 해야 하는 경우

1) 공동 저당법에 의한 저당권 실행으로 인한 공장저당 물건에 대한 일괄경매 1) 다수의 토지가 공동 저당된 목적물이 된 경우, 일부 토지 위에 공장 건물이나 공자에 관련된 공용물이 설치되어 있지 않은 토지라도 공장의 부지로 사용되고 있는 것으로 인정이 된다면 일괄 매각합니다. 2) 건물 부분과 대지사용권은 전유부분의 종물 내지 종된 권리이므로 대지권 등기가 되어 있는 집합건물은 대지권의 분리 처분이 불가능하므로 당연히 일괄 매각을 합니다. 전유부분에 대한 매각 대금으로 채권자의 채권을 모두 변제할 수 있을지라도 대지사용권과 함께 일괄 매각을 합니다. 3) 토지와 건물을 일괄 매각하는 경우 이미 저당권이 설정된 토지에 그 저당권설정자가 그 토지 위에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있으며 이 같은 경우 일괄 매각을 합니다. 4) 토지와 건물을 일괄 매각하는 경우 토지에 저당권이 설정될 당시에 이미 건물의 존재한 경우라면 그 건물이 토지소유자의 건물이라도 토지 저당권의 일괄경매 청구권을 인정하지 않습니다. 일괄 매각이 결정되면 매각목적물의 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없으면 부동산 전체에 대하여 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 5) 일괄 매각의 결정은 매각기일 이전까지 할 수 있습니다. 6) 이해 관계인의 일괄 매각신청이 없는 경우 일반적으로 집행법원은 현황조사보고서가 제출된 후 구 보고서를 바탕으로 일괄 매각이 상당한지 판단하여 최저 매각결정 후에 또는 그 결정과 동시에 일괄매각결정을 합니다. 7) 일괄 매각이 결정되면 여러 개의 부동산을 전체로써 1개의 부동산으로 보고 일괄매각결정이 된 전체 매각대상물을 기준으로 무잉여 판단을 하게 됩니다. 8) 토지에 저당권이 설정되고 난 후 저당권 설정자가 건물을 축조하여야 합니다.