공동경매와 이중경매, 새매각과 재매각

1. 공동 경매

여러 명의 채권자가 자신의 채권을 변제받기 위하여 채무자의 동일 부동산에 대하여 동시, 순차, 혹은 공동으로 경매신청하는 것을 공동 경매라고 합니다. 동시에 경매신청을 한 경우뿐만 아니라 아직 경매개시결정이 내려지기 전에 동일한 부동산에 대하여 다른 채권자들이 순차적으로 경매 신청을 하면 먼저 신청한 경매신청을 병합하여 하나의 경매개시결정을 하는 것이 공동 경매입니다. 이때 여러 경매신청 채권자는 공동의 압류채권자가 되고 그 집행 절차는 단독으로 경매를 신청한 경우의 규정을 준용하여 실시하게 됩니다. 이중경매와 공동 경매와의 차이점은 이중경매가 이미 경매가 진행되고 있는 부동산에 다른 채권자가 또 경매를 신청하기 때문에 민사 소송사건이 2건이 되지만 공동 경매는 1건이라는 데 있습니다. 공동 경매의 절차는 강제경매 절차를 준용합니다. 근거법은 민사집행법이며, 매각 절차는 각 채권자를 위하여 각각 진행되므로 각 채권자는 독립하여 그 이익을 취할 수 있고, 한 채권자에 대한 집행정지 혹은 취소 사유가 발생하거나 경매신청이 취하되더라도 다른 채권자에게 아무런 영향을 주지 않습니다. 매각 절차는 각 채권자를 위하여 각각 진행되므로 각 채권자는 독립하여 그 이익을 취할 수 있고, 한 채권자에 대한 집행정지 혹은 취소사유가 발생하거나 경매신청이 취하되더라도 다른 채권자에게 아무런 영향을 주지 않습니다.

2. 이중경매

강제경매 절차 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정이 있고 난 뒤에 그 부동산에 대하여 또 다른 채권자가 경매신청을 하여 중복경매개시 결정이 된 경우를 말합니다. 이중경매 신청은 매수인이 매각 대금을 완납하기 전까지입니다. 이중경매 신청은 배당요구와 같은 것으로 간주하며, 그 효력은 경매 신청 시 또는 경매 접수 시 발생하게 됩니다. 선행 경매 사건 배당요구의 종가 내에 경매신청을 한 이중경매 신청 채권자는 선행경매 사건의 배당에 참여할 수 있지만, 배당요구의 종기 이후에 이중 경매신청을 한 채권자는 선행사건의 매각 대금에서 배당받을 수 없습니다. 선행사건의 경매가 취하되거나 그 절차가 취소되어도 이중경매 신청 채권자가 그 채권액의 일부라도 변제받을 수 있다면 후행 사건의 경매 절차를 속행합니다. 선행사건이 있음에도 후행 사건의 경매개시결정에 의하여 경매 절차를 진행한 경우 위법으로 간주하지만, 후행 사건이 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매각 대금까지 매수인이 완납한 경우라면 매수인은 적법하게 소유권을 취득한 것으로 봅니다. 집행법원은 이해 관계인에게 이중 경매신청이 있음을 통지하여야 합니다. 그러나 이중 경매개시결정의 효력 발생요건은 아닙니다. 부동산이 동일한 채무자의 소유여야 합니다. 이중 경매개시결정이 있으면 이를 채무자에게 송달되어야 하며 특히, 선행 사건으로 진행하는 경우가 아닌 후행 사건으로 진행될 경우 반드시 채무자에게 송달되어야 합니다. 만일 송달이 되지 않았다면 매각 절차는 무효가 됩니다. 이미 선행사건의 경매개시결정이 되어 있어야 하며 효력이 발생하였는지에 대한 여부는 요건이 아닙니다. 이미 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 법원은 다시 경매개시결정을 내리고 먼저 경매개시결정을 한 선행사건의 집행 절차에 따라 진행합니다.

3. 새 매각

매각 절차를 적법하게 진행하였으나 허가한 매수신고인이 없거나 최고가매수신고인에 대하여 매각 불허 결정 등의 이유로 적법한 매수인이 결정되지 않았을 경우 새로운 매각기일을 정하여 매각 절차를 진행하는 것을 새 매각이라고 합니다. 매각 허가에 대한 이해 관계인이 이의신청이나 법원의 직권으로 매각 불허 결정이 난 경우나 매각허가결정에 대한 항고 등으로 취소 결정이 난 경우의 새 매각 절차에서는 최저 매각 가격을 저감하지 않고 종전 매각기일의 최저 매각 가격으로 진행됩니다. 적법한 매수신고인이 없는 경우 저평가 없이 최저 매각 가격을 저감하여 진행합니다. 새 매각기일에도 매수인이 정해지지 않으면 순차적으로 최저 매각 가격을 저감하여 새 매각 절차를 진행합니다. 매수보증금은 특별매각조건을 제외하고 최저 매각 가격의 10%입니다. 절차를 속행하는 경우 선행경매 사건의 현황조사, 감정평가 등 유효한 범위에서 경매 준비 단계를 승계할 수 있습니다. 이미 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 법원은 다시 경매개시결정을 내리고 먼저 경매개시결정을 한 선행사건의 집행 절차에 따라 진행합니다.

4. 재매각

최고가매수신고인(차 순위매수 신고인이 있는 경우는 차순위매수신고인)이 매각 대금을 납부하지 않은 경우 재매각을 실시합니다. 이때 매수보증금은 최저 매각 가격의 20% 또는 경우에 따라 30%가 됩니다. 재매각으로 진행될 경우 이전 매수인은 다시 입찰에 참여할 수 없으며 매수보증금도 돌려받지 못합니다. (단, 재매각이 결정되고 난 후 경매 절차가 취소되거나 경매가 취하된 경우라면 매수보증금을 돌려받을 수 있습니다) 이전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 지연이자, 매각 대금, 재경매공고 등의 비용을 납부하면 재매각은 취소됩니다.

 

이상 공동 경매와 이중경매 및 새 매각과 재매각에 대해서 알아보았습니다. 경매가 알면 알수록 복잡하고 어렵지만 너무 어렵다고 포기하는 것보다는 먼저 물건검색 후 권리 분석하고 현장을 다니신 후 경매에 임해보시면 어렵지는 않습니다. 단, 내 돈을 투자하여 이익을 보는 것이 목적이므로 정확한 분석 후 입찰할 때 초심을 잃지 않고 도전하신다면 성공하실 수 있는 확률이 아주 높답니다. 용기를 내셔서 한번 도전해 보시는 것도 추천해 드립니다.