부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

법원은 경매개시결정이 이루어지면 3일 이내 감정인으로 하여금 경매 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 감안하여 최저 매각 가격을 정합니다.

1. 감정인의 매각 부동산의 평가

처음 최저 매각 가격을 정한 후 오랜 기간 시일이 지났다고 해서 경매 부동산의 가격을 재평가하는 것은 아닙니다. 평가는 평가 당시 현황을 기준으로 하고 부동산의 부합물도 평가 대상이 됩니다. 단, 그 부합물이 타인의 부동산일 경우 또는 다른 약정이 있는 경우에는 평가대상이 되지 않습니다. 집행법원은 최저 매각 가격을 결정하기 위하여 감정인으로 하여금 경매 부동산을 평가하게 되고, 건물이 증축되었을 경우에도 증축 부분도 평가대상에 포함되어야 합니다. 감정평가사의 감정 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있는 평가로 인하여 손해가 발생한다면 감정평가사는 손해배상의 책임을 질 수도 있습니다.

1) 최저 매각 가격은 어떻게 정해질까? 최저 매각 가격이란 매수신청인이 매각기일에서 그 가격만큼 혹은 그 이상으로 매수해야 하는 기준이 되는 가격을 말합니다. 집행법원은 감정인에게 매각 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 정하게 됩니다. 최저 매각 가격 조건은 법정 매각조건이며 이해 관계인 전원의 합의에 따라도 바꿀 수 없습니다. 최저 매각 가격을 정하는 또 다른 이유는 부동산이 실제 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매각이 되면 이해 관계인의 이익을 해치게 되는 것으로 공정 타당한 가격으로 매각이 이루어지게 하는 게 이유이며, 잉여의 여부와 과잉 매각 여부를 파악하기 위해서입니다.

2. 매각 부동산의 평가 절차

감정인의 선임은 일반적으로 감정인 선정 전산프로그램에 의해 선정하게 되며 감정인으로 감정평가사가 선임되는 것이 원칙입니다. 감정인의 평가서 제출 기간은 2주 이내입니다. 감정가격은 최저 매각 가격의 기초가 되고 평가서에는 최소한 감정 가격의 결정을 뒷받침하고 매수신고인의 이해를 도울 수 있도록 감정 산출 근거(특히 집합건물을 제외한 건물의 부지나 나대지 등의 토지의 경우에는 표준지가를 표시하고 그 공시지가를 밝히도록 한다), 평가 요항표(토지, 건물, 집합건물 별로 감정인들이 사용하는 소정 양식), 위치도, 건물 내부구조도, 사진 등을 붙이게 되어 있는데 매수 희망자는 이 서류를 통해 해당 부동산에 대한 정보를 보다 자세히 확인할 수 있습니다. 평가 명령의 시기는 강제경매일 경우 등기필증 접수일부터 3일 이내이고 담보권 실행을 위한 경매일 경우는 경매개시 결정일부터 3일 이내입니다. 

1) 감정평가는 어떤 방법으로 할까요? 감정인은 매각 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가하여야 하므로 감정인이 감정평가업일 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 따라야 합니다. 감정인은 평가를 위하여 건물에 출입할 수 있으며, 채무자 또는 건물을 점유하고 있는 제삼자에게 질문하거나 문서를 제시할 것을 요구할 수 있습니다. 하지만 집행관과는 달리 부동산을 출입하기 위해 강제력을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 2) 법원이 재평가하는 경우는? 최저 매각 가격이 결정된 후 시일이 상당히 지나 부동산가격이 변동되었다 할지라도 감정인이 평가 시 당연히 고려하여 평가하여야 할 부분을 배제하고 평가하였거나 합리적 근거를 바탕으로 평가하지 않았다는 것을 법원이 인정하지 않는 한 법원은 재평가를 명하지 않습니다. 만일 재평가 사유가 있음에도 재평가하지 않고 매각 절차가 진행된 경우라면 매각기일 전이라면 집행에 관한 이의를 신청할 수 있고, 매각 허가 이후라면 매각 허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대해 항고할 수 있습니다.

3. 감정평가의 대상

평가의 대상은 매각 부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 해당하며 매각 부동산의 구성 부분, 천연과실(물건의 용법에 의하여 수위하는 산출물), 종물 등도 평가의 대상이 됩니다. 공유지분(공유란 여러 명(공유자)이 한 단위 수량의 토지소유권을 공유하는 것으로, 개인 색채가 강한 공동소유의 형태이며, 공유지분이란 그 공유토지 중 차지할 수 있는 부분의 양을 말한다. 아파트 단지의 구분소유권자는 대지의 공유지분을 소유한다)에 대한 평가는 공유물 전체에 대해 평가한 다음 그 지분비율에 따른 가격을 산출합니다. 하지만 이 산출법이 어렵거나 정확하지 않을 경우 다른 방법으로 평가하기도 합니다. 온천권 또는 온천수 이용권으로 간주하는 온천공은 별도 경매의 대상이 되지 않습니다. 다만 온천공이 경제적 가치가 있는 경우 토지에 부착된 용인 적 권리에 준하여 토지를 재평가하게 됩니다. 토지에 지상권 또는 토지 위에 법정지상권이 매각으로 발생할 경우 등으로 향후 매수인이 토지를 사용하는 데 제약이 따를 경우에 손해액 상당의 금액과 토지임대료를 받게 될 점을 참작하여 최저 매각 가격을 정하게 됩니다. 과수원에 대한 평가에 있어 지상 과목에 대한 수종, 수령, 그루 수, 시설물 등을 실상대로 개별적으로 평가하여 그 지가에 대해 평가하게 됩니다. 평가대상인 부동산이 전부 멸실되었을 경우 감정인은 법원에 이 사실을 알려야 하며 평가 절차는 중단되어야 합니다. 하지만 일부 멸실이나 훼손된 부분이 있는 경우 그 부분에 대해 고려해야 합니다. 오늘은 감정평가에 대해서 알아보았습니다. 전문용어들이 많이 나와서 이해하기 힘드실 거 같아서 좀 더 쉬운 용어로 접근하려 했으나 어려운 점 이해 부탁드립니다.