유치권의 대상과 성립요건

1. 유치권이란

타인의 물건(유가증권 포함)을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말합니다. (유가증권-재산권을 나타내는 증서이며 권리를 행사하기 위해서는 증권의 점유를 해야 합니다) 유치권은 담보물권이지만 담보물권적 성격을 지니고 있더라도 경매의 환가대금에서 직접적으로 면제받을 수 있는 것은 아닙니다. 다만 말소 기준권리의 순위와 상관없이 매수인이 인수해야 하는 권리이므로 우선변제의 효력이 있다고 볼 수도 있습니다. 담보물권으로는 민법상 유치권, 질권, 저당권 등이 있습니다. 또 한 가지 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있습니다. 그러나 당사자 간의 다른 약정이 있다면 해당하지 않습니다. 유치권자는 자신의 모든 채권에 대해 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있고 채권의 일부만 변제되었다면 그 잔액에 대하여 여전히 유치권을 주장할 수 있으며 물건이나 유가증권의 인도를 거절할 수 있습니다. 유치권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 경매를 신청할 수도 있고 타인에 의해 경매가 진행되었을 경우에도 채권을 변제받을 때까지 건물을 인도하지 않고 계속 점유할 수 있습니다. 1) 유치권은 보통 어떤 이유로 주장하는 걸까요? 일반적으로 공사대금을 못 받은 사람 또는 공사업체가 자신의 공사대금을 전부 돌려받을 때까지 해당 목적물을 유치 또는 점유하면서 유치권을 주장하게 되는 경우가 많습니다. 여기에는 건물 공사대금에 대한 유치권뿐만 아니라 토지 공사대금에 관한 유치권도 포함됩니다. 해당 목적물의 객관적 효용가치를 증대시키기 위해 지출된 비용 즉, 유익비에 대한 금액을 받지 못한 자가 목적물을 유치 또는 점유하면서 유치권을 주장하는 경우가 있습니다.

2. 유치권의 성립 요건

유치권을 인정받기 위해서는 아래와 같은 요건을 모두 충족시켜야 합니다. 반드시 타인의 목적물 그 자체로부터 발생한 채권이어야 합니다. 자신 소유의 물건에 대해서는 유치권을 주장할 수 없습니다. 유치권을 주장하기 위해선 반드시 점유하여야 하고 그 점유는 적법해야 합니다. 점유는 직접 점유뿐만 아니라 간접 점유도 인정이 됩니다. 채권이 변제기에 있어야 하고 변제기에 도래하지 않은 동안은 유치권을 주장할 수 없습니다. 필요비, 유익비, 비용상환청구권을 포기한다는 특약이 없어야 합니다. 유치권을 주장할 수 있는 요건이 경매개시결정 기입등기 전에 성립되어 있어야 합니다. 하지만 유치권을 주장하는 시기에 관한 규정은 없습니다. 1) 인도명령 대상의 여부 - 유치권자는 인도명령 대상이 아니면 명도소송 대상입니다. 경매법원에서는 유치권 성립 여부를 판단하지 않습니다. 다만 유치권이 성립되지 않는 것이 명백할 경우, 인도명령 대상이 되기도 합니다. 유치권이 허위 유치권으로 의심되면 유치권 부존재 확인의 소나 유치권 배제 신청을 할 수 있습니다. 유치권이 허위로 판명이 될 경우 허위 유치권 신고자는 경매방해죄 등 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다.

3. 유치권 성립 요건의 구체적인 사항들

채무자 또는 소유자는 자신의 물건에 대하여 유치권을 주장할 수는 없습니다. 유치권을 주장하기 위해선 경매가 진행되는 해당 물건(부동산)이 타인의 물건이어야 하고 그 물건에 든 공사대금이나 필요비, 유익비에 대해서 유치권을 주장하게 됩니다. 1) 공사대금 채권에 대한 유치권 - 공사대금 채권에 관한 유치권은 그 잔금 채권뿐만 아니라 지연손해금에 대하여도 유치권을 주장할 수 있습니다. 또한 공사대금 채권에 대한 지연손해금과 채무불이행에 따른 손해배상 청구금도 포함하여 피담보채권으로 유치권을 주장할 수 있습니다. 유치권은 타인의 물건이어야 하므로 소유자나 채무자가 직접 공사한 공사대금에 대해선 유치권을 주장할 수 없습니다. 일부분만 공사를 마무리하였다 하더라도 경우에 따라 전체 건물에 대하여 유치권 행사를 할 수가 있습니다. 2) 필요비로 주장하는 대상들 - 일반적으로 전기료와 수도세는 필요비로 보지 않으며 주택에 대한 유지보존을 위해 소요된 비용이라 할지라도 그것이 통상의 필요비에 해당하며 과실을 취득한 경우에는 유치권을 주장할 수 없습니다. 3) 유익비로 주장하는 대상들 - 유익비란 해당 목적물의 객관적 가치를 증진하기 위하여 소요된 비용을 말합니다. 객관적으로 그 가치가 현존하여야 유익비를 인정받습니다. 유익비는 주관적인 가치 증가가 아닌 객관적으로 따져보아야 하며 자신의 영업을 위한 인테리어 비용 등은 유익비로 인정받지 못합니다. 보일러 시설이나 수도공사를 한 경우에도 건물의 가치가 증가하였다면 유익비로 인정받습니다. 임차인이 유익비를 지출하여 임대인에게 비용상환 청구권을 행사하고 있는 중 임대인이 건물을 매도하여 제삼자가 소유권을 취득한 뒤에 임차인이 다시 그 건물에 유익비를 지출하였다면 두 번쨰 지출한 비용에 대해서는 제삼자에게 임차인으로서의 유치권을 주장할 수 없고 첫 번째 비용에 대해서만 유치권을 주장할 수 있습니다. 유치권의 성립 필수 요건은 점유입니다. 유치권을 주장하기 위해서는 점유의 요건을 반드시 갖추어야 하며 점유의 요건을 갖추고 있지 않다면 유치권은 인정되지 않으므로 유치권을 주장하는 자가 점유를 하고 있는지를 파악하는 것은 중요한 체크 사항입니다. 점유는 소유자의 동의를 얻은 적법한 점유여야 합니다. 이상 유치권에 대해서 알아보았습니다. 감사합니다.