부동산 인도명령

1. 인도명령이란

매수인이 매각 대금을 내고 6개월 이내에 인도명령 신청을 하면 법원은 채무자, 소유자 또는 부동산점유자(채무자, 소유자의 일반승계인도 포함)에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다. 인도명령은 즉시 항고로서만 불복할 수 있는 재판으로 민사집행법에 해당하는 집행권입니다. 집행법원은 인도명령의 사유가 소명되면 인도명령을 발하게 됩니다. 제삼자를 인도명령 상대방으로 하는 경우에는 그자가 점유하고 있는 사실만 소명되면 인도명령을 할 수 있습니다. 상대방이 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있음이 기록에 의하여 명백하거나 상대방이 이 사실을 주장하고 소명한 때에는 인도명령 신청이 기각됩니다. 매수인이 대금을 낸 뒤에 채무자로부터 집행정지 서면이 제출되더라도 매수인의 권리에 영향을 주지 못하므로 인도명령 신청이 있으면 인도명령을 하게 됩니다. 1) 인도명령을 신청할 수 있는 사람은? 인도명령 신청은 매수인 또는 매수인이 사망하였을 경우 상속인만 할 수 있으며 반드시 매각 대금을 모두 지급하여야 합니다. 하지만 소유권이전 등기가 완료되었음을 요구하지는 않습니다. 일반 승계인의 경우 매수인의 지위를 승계한 일반 승계인은 그 일반승계 사실을 증명하여 인도명령을 신청할 수 있고 이미 인도명령이 내려진 후의 일반 승계인은 승계 집행문을 받아 인도명령을 집행할 수 있습니다. 또한 공동 매수인이거나 상속자가 여러 명일 경우 공동매수인 또는 상속인 전원이 공동으로 인도명령을 신청할 수 있으며 각자가 단독으로도 인도명령을 신청할 수 있습니다. 매수인이 제삼자에게 부동산을 매도한 경우 인도명령 신청권은 매각 대금을 모두 완납한 매수인에게만 그 권리가 있고 인도명령을 요구할 수 있는 권리도 매수인에게만 있습니다. 매각 부동산의 양수인인 제삼자는 인도명령 신청을 할 권리가 없고 매수인을 대신하여 인도명령을 신청하는 것도 허용하지 않습니다.

2. 채무자에 대한 인도명령 신청

인도명령이 내려진 뒤에 승계 관계가 발생하였을 경우 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있습니다. 상속인이 여럿일 경우 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 대상이 됩니다. 채무자의 직접, 간접 점유(소유자도 포함)는 인도명령 신청 요건이 아닙니다. 그러나 채무자가 부동산을 직접 점유하고 있지 않은 경우에는 인도 집행을 할 수 없습니다. 다만 채무자가 직접 점유자에 대하여 인도 청구권을 가지고 있을 때는 인도 청구권을 넘겨받는 방법으로 집행할 수 있습니다. 토지만 매각되고 채무자의 건물이 법정지상권이 성립하는 경우에는 채무자는 인도명령의 대상이 될 수 없습니다. 또한 그 토지의 인도만을 청구할 수 있을 뿐이고 지상 건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없습니다.

3. 부동산 점유자에 대한 인도명령 신청

점유를 시작한 때가 압류의 효력 발생 전후와 관계없이 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 원인에 의한 점유가 아니라면 인도명령의 대상이 됩니다. 매수인이 대금 납부를 한 후 점유한 자도 이에 해당한다는 견해도 있다는 점 참고 바랍니다. 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에는 제삼자가 불법으로 이를 점유하여도 그 제삼자를 상대방으로 더 이상 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도명령을 신청한 적이 없는 점유자에 대하여 잠시 인도를 유예해 준 경우에는 인도명령 신청권은 상실하지 않으므로 유예기간이 지난 뒤에 인도 명령 신청을 행사할 수 있습니다.

4. 공유지분에 대한 인도명령 청구 

채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 매수인이 취득한 공유지분이 과반수에 달하면 점유자를 상대로 인도명령 신청을 할 수 있지만 과반수에 미달하면 신청할 수 없습니다. 공유지분의 점유자가 채무자인 경우 그를 대상으로 인도명령 청구를 할 수 있습니다.

5. 임차인에 대한 인도명령 신청

1) 인도명령 대상이 되는 임차인 - 말소 기준 권리보다 뒷순위인 임차인, 대항력과 우선변제권 둘 다 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당기일에 임차보증 금액에 대해 전액 배당받을 수 있고 그 배당표가 확정된 경우, 전출 등으로 대항력을 상실한 임차인 등에게는 인도명령 신청 대상이 됩니다. 2) 인도명령 대상이 아닌 임차인 - 임차한 주택을 전대해 준 임차인(간접 점유자), 확정일자를 갖추지 않아서 우선변제권이 없거나 우선변제권이 있어도 배당을 요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 인도명령 대상이 아닌 대항력 있는 임차인은 배당받지 못한 임차보증금으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이런 임차인은 임차보증금을 매수인으로부터 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 임차를 지속해서 하길 원하는 부도 임대주택의 임차인(부도 공공 건설 임대주택을 매수한 자가 주택 매입 사업 시행자에 해당하지 않는 경우 임차인에게 삼 년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 임대를 하여야 하므로 임차인이 계속 임차하고 싶다면 삼년간 임대하여야 하는 의무가 있으므로 이런 임차인에 대해서는 인도명령 신청을 할 수 없습니다) 인도명령 신청은 집행법원에 서면 또는 구두로 할 수 있으며 일반적으로 서면으로 신청하며, 인도명령은 매각 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 하고 6개월이 지나면 점유자를 상대로 하여 소유권을 이유로 인도 또는 명도소송을 해야 합니다. 상대방이 특정 부분만을 점유하고 있는 경우 매수인은 감정인의 감정서나 집행관의 현황조사 보고서에 첨부된 도면을 이용하여 특정할 수 있으며 집행법원은 그 점유 부분을 특정하여 인도명령을 하게 됩니다. 여기까지 인도명령에 대해서 알아보았습니다.