법정지상권과 지상권

1. 법정지상권이란

법정지상권은 토지의 소유자와 건물의 소유자가 동일인에게 경매, 공매, 매매 등의 이유로 그 소유가 각각 다르게 되었을 경우 건물을 철거하지 않고 그대로 유지하게 시키고자 하는 취지로 만들어진 권리입니다. 하지만 타인의 토지 위에 존재하는 모든 건물에 법정지상권이 부여되는 것이 아니라 정해진 요건을 충족하는 건물에만 법정지상권을 가질 수 있답니다. 법정지상권을 가지기 위한 조건으로는 토지와 건물이 동일한 소유자가 속해야 하며 경매, 공매, 매매, 증여 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라야 합니다. 소유자가 달라지지 않으면 법정지상권 여부를 따질 필요가 없습니다. 등기 여부는 법정지상권의 성립 조건이 아닙니다. 경매 투자자들에게 법정지상권이란 입찰하고자 하는 매각 목적물이 대지가 제외된 건물만인 경우나 대지 위에 건물이 존재하고 있음에도 건물은 매각 대상에서 제외되고 대지만 매각 대상인 경우 반드시 법정지상권 여부를 따져보아야 합니다. 건물만 매각이 진행될 경우 대지가 포함되어 있지 않아 유찰이 많이 되어 무척 저렴해 보일 수 있지만 만약 법정지상권이 성립되지 않는 건물일 경우 나중에 철거될 수도 있으므로 유의해야 합니다. 법정지상권이 성립되는 건물이 존재하는 대지만 경매하여 낙찰받게 되면 대지 사용료를 받는 것 이에는 대지를 사용, 수익하는 데 있어 제약이 따를 수 있으므로 수익성을 잘 따져 입찰에 임해야 합니다. 법정지상권이 인정되는 범위는 건물과 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위 내에서 그 주변의 토지까지도 효력이 미칩니다. 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖게 되는 건물소유자는 토지 사용료를 토지소유주에게 줘야 하며, 토지사용료는 당사자 간의 협의나 당사자의 청구로 법원이 결정합니다. 법정지상권자가 토지사용료를 2년 이상 연체하였을 경우 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 토지사용료가 연체되어 법정지상권이 소멸하게 된 경우 법정지상권자는 토지소유자에게 매수청구권의 행사를 할 수 없게 됩니다. 법정지상권이 만료된 경우는 토지소유자에게 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 법정지상권 조사 시 건물소유자와 토지소유자의 동일성 여부, 변동 시기 및 건축물의 건축 시기 등을 확인하기 위한 서류는 토지등기부(토지의 실제 소유자와 주소, 지목, 면적, 거래가격, 권리관계 등을 알 수 있습니다), 토지대장(토지등기부와 비교하여 토지대장의 지목, 면적, 소재지, 지번, 개별공시지가 등을 상세히 알 수 있습니다. 토지등기부와 토지대장의 면적이 상이한 경우 실제 소유하게 되는 면적은 토지 대장상의 면적입니다), 건물등기부(건물의 실제 소유자와 건물의 주소, 권리관계와 대지권 등기 현황 등을 알 수 있습니다. 집합건물일 경우 집합건물 등기부를 건물 보존등기가 되어 있지 않으면 건축물 관리대장을 참고합니다), 건축물 관리대장(소유자에 관한 내용을 확인하기 위하여 등기부를 봐야 한다면 등기부의 건물의 면적, 층수, 용도 등에 대한 내용의 기준이 되는 것은 건축물 관리대장입니다), 무허가 관리대장(무허가 주택은 허가를 받지 않고 무단으로 사유지나 시유지 등에 건축한 건축물을 말하며, 누락된 무허가 건물이 항공사진으로 촬영된 건물인 경우 소유자가 등재 신청을 원하면 무허가 건축물대장에 등재를 하여 무허가 주택으로 인정받게 됩니다. 이외의 무허가 건물은 재산권으로 인정받지 못하여 철거될 수도 있습니다)

2. 지상권이란 

지상권이라고 함은 타인 소유의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 다시 말해 타인의 소유권을 제한해서 토지를 일면적으로 지배하는 용익물권입니다. 지상권은 토지소유자와 지상권자 사이의 설정계약(지상권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의)과 등기에 의하여 취득됩니다. 지상권은 토지를 직접 지배하고 배타적으로 이용할 수 있는 용익물권이므로 제삼자에게 대항력을 가지며 일정 기간 토지를 사용할 수 있고 토지소유자의 변동이 있어도 자신의 권리를 계속 주장할 수 있습니다. 즉, 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용한다는 점에서 소유를 목적으로 하지 않는 지역권이나 전세권과는 다릅니다. 민법은 임대차와 더불어 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로서 지상권을 예정하고 있습니다. 그러나 실제로 임차권이 주로 활용되고 있고 지상권은 임대차에 비하여 토지소유자의 권리를 매우 크게 제약하므로 지상권이 설정되는 예는 적습니다. 이에 비해 법정지상권은 토지소유자에게 일정액의 토지사용료를 내고 최대 30년 동안 해당 토지를 사용할 수 있습니다. 현실에서는 약정에 의한 지상권보다는 법률에 따라 성립되는 법정지상권이 대부분입니다.

3. 분묘 기지에 관한 법정지상권

분묘기지권이란 분묘를 수호하고 관리하는 데 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 법으로 규정된 것은 아니며 등기 없이 취득하는 권리입니다. 모든 분묘가 분묘기지권을 가지는 것이 아니라 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있고 분묘 안에 시신이 안장되어 있는 경우에 한합니다. 분묘기지권의 성립 요건은 토지소유자에게 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우와 토지소유자 승낙 없이 분묘를 설치하고 난 후 20년간 평온하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우라면 시효에 의하여 지상권 유사의 물권을 취득하게 됩니다. 여기서 20년간이라는 것은 분묘의 설치 시부터 20년간입니다.